胡葆森：未來(lái)20年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的六大趨勢

中國房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀90年代初，至今已有25年的歷史了。作為業(yè)內人士，我幾乎目睹和參與了這一行業(yè)發(fā)展的全過(guò)程，對其發(fā)展的大脈絡(luò )有些觀(guān)察和思考，現予階段性總結并呈上，以期與大家分享。

　　  在25年的長(cháng)期發(fā)展之后，中國的房地產(chǎn)業(yè)從起步、摸索、動(dòng)蕩、調整的過(guò)程中逐步趨于理性和成熟。這一過(guò)程又一次印證了發(fā)達國家已經(jīng)總結出的一條規律——當一個(gè)國家的人均GDP達到800~1000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始起步；達到3000美元時(shí)，行業(yè)發(fā)展開(kāi)始加速；達到7000美元左右時(shí)，行業(yè)進(jìn)入穩定增長(cháng)期；達到12000~13000美元時(shí)，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入飽和期。2013年底，我國的人均GDP已經(jīng)接近7000美元，與發(fā)達國家總結出的規律完全契合。

　　  再過(guò)十年，我國人均GDP超過(guò)13000美元時(shí)，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將達到供需的飽和點(diǎn)，行業(yè)的發(fā)展也將從頂峰開(kāi)始回落�？墒�，作為近十四億人口的大國，我國的城鎮化率去年為53%，如不包括2.5億非戶(hù)籍人口，也只有36%，離實(shí)現70%的城鎮化目標，還需要大約20年的時(shí)間。因此，我們有理由相信，作為城鎮化推進(jìn)的主要載體，我國房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的15~20年內，仍有持續的增長(cháng)空間。

　　  當下：細分時(shí)代已經(jīng)到來(lái)

　　  25年后的今天，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩定增長(cháng)期后，發(fā)展現狀突出的特征就是“細分”。這種細分表現在以下幾個(gè)方面。

　　  1.市場(chǎng)的細分。

　　  當市場(chǎng)真正處于理性后，行業(yè)的基本屬性開(kāi)始發(fā)揮作用，商品的價(jià)值規律開(kāi)始發(fā)揮作用，供求關(guān)系決定商品房?jì)r(jià)格短期內升降的經(jīng)濟學(xué)原理、城市開(kāi)發(fā)總量與總體消費需求決定泡沫存在與否的道理，開(kāi)始為人們所認知。

　　  那些簡(jiǎn)單武斷地預測中國房地產(chǎn)業(yè)何時(shí)崩盤(pán)的論斷顯得過(guò)于嘩眾取寵；一些所謂的專(zhuān)家學(xué)者關(guān)于“三四線(xiàn)城市泡沫大于一二線(xiàn)城市泡沫”的推斷也不免顯得過(guò)于草率。簡(jiǎn)言之，當市場(chǎng)的“六大主體”(政府、金融機構、開(kāi)發(fā)商、媒體、消費者、專(zhuān)家學(xué)者)逐步成熟后，就不應該再像以往一樣以“線(xiàn)”劃線(xiàn)，以點(diǎn)及面，而應該根據不同城市的人口規模、地理位置、經(jīng)濟總量、供求狀況、資源稟賦、政策導向、城市化水平等，區別判定每一個(gè)城市的市場(chǎng)狀況。

　　  例如：鄭州、武漢、西安同屬二線(xiàn)省會(huì )城市，武漢和西安的人口達到本省人口總數的20%左右，而鄭州因設省會(huì )僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數的8%左右。由于地處全國交通樞紐位置，加之中原經(jīng)濟區、國家航空港經(jīng)濟綜合實(shí)驗區、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.06億人口的河南省省會(huì )城市，鄭州城市化的提升空間勢必大于其他兩市。

　　  即使在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，三四線(xiàn)城市的發(fā)展也不均衡，一些四線(xiàn)縣級城市如神木縣等，因在建規模過(guò)大，供需嚴重失衡；但在一些城鎮化快速推進(jìn)的中西部人口大縣，仍不乏“日光盤(pán)”案例。因此，我們在判定市場(chǎng)狀況時(shí)，還是應回到它的基本面上，按照相關(guān)的基本指標對其做出細分和判斷。

　　  2.開(kāi)發(fā)商的細分。

　　  在經(jīng)過(guò)了二十多年的發(fā)展后，開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)在不斷地進(jìn)行分化。

　　  以企業(yè)概念區分，有價(jià)值觀(guān)驅動(dòng)型，也有商業(yè)利益驅動(dòng)型；有戰略導向型，也有機會(huì )導向型；有上市公司，也有非上市公司；有激進(jìn)擴張型，也有穩健甚至保守型；有跨國、跨省擴張型，也有區域發(fā)展型；有多業(yè)態(tài)綜合開(kāi)發(fā)型，也有單業(yè)態(tài)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)型。

　　  2004年“8·31大限”后，房地產(chǎn)的資本屬性日益顯露，與資本市場(chǎng)完成對接的上市公司加快了在全國一二線(xiàn)城市的布局步伐，迅即拉開(kāi)了市場(chǎng)格局調整的大幕。

　　  2005年至2013年期間，約50家開(kāi)發(fā)企業(yè)先后以借殼或直接IPO方式上市，并主動(dòng)在大中城市進(jìn)行戰略布局。未能與資本市場(chǎng)完成對接的房企在強大的資本驅動(dòng)型對手面前，屢屢在激烈的土地競拍過(guò)程中敗下陣來(lái)，最終只能被迫向下一級市場(chǎng)轉移。

　　  這種由大城市逐步向中等城市“梯次轉移”現象在過(guò)去的9年中多發(fā)生在競爭較為激烈的一二線(xiàn)城市，近兩年有向三線(xiàn)城市蔓延的趨勢。

　　  我曾經(jīng)在2005年初對這種市場(chǎng)格局的調整趨勢做出過(guò)預測，認為調整的周期大約為10年左右，調整的結果有兩個(gè)：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市場(chǎng)份額將會(huì )被這個(gè)城市的前10大開(kāi)發(fā)商占據；二是在“梯次轉移”的背景下，每個(gè)大中城市的前10大開(kāi)發(fā)商一半以上來(lái)自外地。

　　  市場(chǎng)的規律再次告訴我們，一旦行業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期后，只有那些價(jià)值取向清晰、戰略方向明確、管理規范透明、機制健全合理、學(xué)習創(chuàng )新能力卓越的企業(yè)，才能在激烈殘酷的競爭中脫穎而出；那些終極目標模糊、機會(huì )導向、管理隨意、無(wú)行為底線(xiàn)、短期利益至上的企業(yè)，面對日益激烈的市場(chǎng)競爭，必將不斷地被邊緣化，甚至改行出局。

　　  3.產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的細分。

　　  隨著(zhù)行業(yè)的不斷成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元——住宅(毛坯、精裝、科技、綠色、集成等)、商業(yè)(購物中心、商場(chǎng)、獨立店、街鋪等)、倉儲物流和工業(yè)廠(chǎng)房、酒店、體育文化和旅游度假物業(yè)、酒店式公寓、養老養生物業(yè)等等，門(mén)類(lèi)齊全。相對應的商業(yè)模式也在不斷細分——快速周轉、持有經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)權式委托經(jīng)營(yíng)、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不斷創(chuàng )新。產(chǎn)品業(yè)態(tài)與商業(yè)模式豐富多元的目的，是為了平衡企業(yè)現金流和盈利能力的需要，滿(mǎn)足資本市場(chǎng)對企業(yè)“持續盈利、穩定增長(cháng)”的要求，最終提高企業(yè)生存和發(fā)展的核心競爭能力。

　　  行業(yè)基本面：未來(lái)15~20年穩定發(fā)展

　　  自1990年廣州第一個(gè)大型住宅小區淘金花園開(kāi)發(fā)以來(lái)，中國市場(chǎng)化的房地產(chǎn)業(yè)迄今已有25年的歷史。

　　  按時(shí)間段來(lái)劃分，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)大約劃分為三個(gè)階段：

　　  起步階段。1990年至1998年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。這一階段的房地產(chǎn)業(yè)有兩個(gè)關(guān)鍵詞：一是“無(wú)序”，二是“調控”。由于行業(yè)剛剛起步，政府的相關(guān)法律法規尚不完善，土地的出讓方式以協(xié)議出讓為主，只要有一張合同，即可隨意轉讓?zhuān)�于是便有了海南、惠州、北海等地�?ldquo;擊鼓傳花”倒賣(mài)土地的亂象。那個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商憑一紙土地協(xié)議即可“賣(mài)樓花”,土地款未付清賣(mài)樓款就能回收，投資回報率甚至可以高達500%以上——從政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、媒體到消費者，整個(gè)市場(chǎng)主體的行為方式都是無(wú)序的。

　　  針對這一狀況，1993年開(kāi)始主掌中國經(jīng)濟的朱镕基副總理施以重拳，用“關(guān)水龍頭”的方式，責令銀行對企業(yè)的期貨、股票、房地產(chǎn)類(lèi)投資停止貸款，開(kāi)始了第一輪的宏觀(guān)調控。直至1997年8月份中央北戴河會(huì )議，重又“將城市居民住宅的開(kāi)發(fā)作為我國國民經(jīng)濟新的增長(cháng)點(diǎn)”，年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確了這一方針，結束了接近5年的宏觀(guān)調控。

　　  提速階段。1998年至2003年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的提速階段。這一階段也有兩個(gè)關(guān)鍵詞，一是“停止福利分房”，二是“按揭貸款”。

　　  這兩項舉措使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展猛然提速，1998年商品房銷(xiāo)售面積較1997年實(shí)現大幅度增長(cháng)，首次突破1億平方米大關(guān)。之后，我國房地產(chǎn)業(yè)持續保持著(zhù)快速的發(fā)展勢頭。

　　  調控階段。2004年至2013年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的調控政策頻出階段。這一階段的關(guān)鍵詞是“政策多，時(shí)效短”，“保障房”。

　　  “國八條”、“國五條”、“新五條”接連推出，120平方米普通商品房實(shí)行一年即為“90/70”(90平方米占比必須在70%以上)所替代。其中最重要的一項法規是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以協(xié)議方式出讓?zhuān)�必須�?shí)行‘招、拍、掛’”，被業(yè)界稱(chēng)為“8·31大限”。這是我國房地產(chǎn)業(yè)真正開(kāi)始走向規范與良性運行的分水嶺！也是行業(yè)的資本屬性開(kāi)始顯露“推手”面目的起點(diǎn)。

　　  這一階段另一重要事件是“保障房”。2011年“十二五”啟始之年，啟動(dòng)了“五年建設3600萬(wàn)套保障房”的宏偉計劃。這一計劃標志著(zhù)我國房地產(chǎn)業(yè)從此進(jìn)入成熟穩定的發(fā)展時(shí)期。

　　  通過(guò)上述三個(gè)階段的發(fā)展，中國新建各種住宅近200億平方米，其中超過(guò)100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過(guò)1億個(gè)家庭的住房水平。2013年，全國商品房銷(xiāo)售總額已突破8萬(wàn)億元，如加上每年投入使用的400余萬(wàn)套保障房部分，規模更加宏大。

　　  作為城市化的主要載體，房地產(chǎn)業(yè)直接或間接拉動(dòng)著(zhù)40余個(gè)行業(yè)的發(fā)展。對宏觀(guān)經(jīng)濟的拉動(dòng)系數亦接近2左右。各級地方政府的財政收入中，土地出讓金和各種相關(guān)稅費占比平均高達40%以上。

　　  當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀(guān)望情緒日漸加重，投資力度陡然減弱，行業(yè)間的悲觀(guān)情緒正在蔓延。我的看法是，在美、歐、日三大經(jīng)濟體長(cháng)期低速甚至負增長(cháng)的國際大背景下，置身在經(jīng)濟全球化的環(huán)境中，中國長(cháng)期保持雙位數高速增長(cháng)缺乏規律性因素支撐，相對高速甚至中速增長(cháng)也許將成為常態(tài)。

　　  但是，信息化、工業(yè)化、農業(yè)現代化和新型城鎮化所產(chǎn)生的巨大動(dòng)力，使得我國房地產(chǎn)業(yè)穩定增長(cháng)的“基本面”沒(méi)有發(fā)生根本性改變，行業(yè)的基本屬性和特征作為規律性的基礎因素，決定著(zhù)我國房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)15~20年仍會(huì )保持穩定增長(cháng)的態(tài)勢。

　　  未來(lái)：迎接六大趨勢

　　  對行業(yè)成熟期的認識，迫使我們必須認真研究市場(chǎng)格局調整、分化和細分結果的價(jià)值；那種挖坑即賣(mài)房、是個(gè)開(kāi)發(fā)商就能賺錢(qián)的“牛市”伴隨著(zhù)行業(yè)粗放式發(fā)展階段的結束，也將一去不復返了；在今后的日子里，城市的興或衰、房?jì)r(jià)的升或降、開(kāi)發(fā)商的壯大或消亡、樓盤(pán)銷(xiāo)售的熱或冷等，不應再一概而論。一個(gè)細分的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，這是規律推動(dòng)的結果。

　　  在未來(lái)的15~20年里，房地產(chǎn)行業(yè)將出現六大趨勢性變化。

　　  1.保障房分流“夾心階層”的購房需求。

　　  1998年前，各種形式的福利分房一直在持續，商品房的供應面積也還不夠大，市場(chǎng)結構的矛盾不算突出。

　　  1998年到2011年的十幾年里，由于福利分房制度在全國范圍內的停止，加上人們改善住房需求的能力和愿望集中釋放，同時(shí)各級地方政府解決保障房意識和能力的嚴重缺位，商品房占比超過(guò)90%，市場(chǎng)結構的矛盾十分突出，需求遠大于供應的局面使得房?jì)r(jià)持續快速上漲。

　　  2011年啟動(dòng)的“十二五”期間五年建設3600萬(wàn)套保障房的計劃，包括正在實(shí)施的自住型商品房計劃，將從根本上改變我國住房市場(chǎng)的供應結構，使得保障房在市場(chǎng)上的占比達到25%~30%甚至更多，這將有效地分流大部分“夾心階層”的購房需求，緩解供需矛盾，從根本抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。

　　  2.未來(lái)房?jì)r(jià)將由市場(chǎng)決定。

　　  房?jì)r(jià)的問(wèn)題一直以來(lái)牽動(dòng)著(zhù)幾乎所有國人的目光和神經(jīng)。按照一般的經(jīng)濟學(xué)原理，商品的價(jià)格短期內由供求關(guān)系決定，長(cháng)期主要由其成本因素決定。但在中國，除此這外，政策因素不僅不能忽視，有時(shí)還起著(zhù)主導作用。

　　  尤其在過(guò)去的十幾年間，由于保障房供應長(cháng)期缺位，致使商品房供需失衡，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，政府不得已接連出臺政策予以調控，使得房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度嚴重降低。

　　  十八大后，新一屆政府堅持放開(kāi)市場(chǎng)無(wú)形之手，用好政府有形之手，有目的地讓市場(chǎng)規律發(fā)揮基礎性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據每個(gè)城市或區域的住房供求狀況、城市化推進(jìn)節奏、家庭收入改變的情況等因素判定房?jì)r(jià)短期內的升降；還可以按照土地價(jià)格、建材價(jià)格、勞動(dòng)力和管理費水平、資金成本水平等房?jì)r(jià)構成的成本因素變化趨勢，判斷房?jì)r(jià)的中期甚至長(cháng)期的走勢。

　　  3.10年后開(kāi)發(fā)商數量將不足3000家。

　　  在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的數量曾多達8萬(wàn)家之眾。隨著(zhù)市場(chǎng)格局調整步伐的加快，開(kāi)發(fā)商的數量將迅速減少。

　　  按照目前的行業(yè)現狀，再過(guò)3~5年，活躍型的、每年有新項目開(kāi)工的開(kāi)發(fā)商數量將大幅度減少至5000家以下；10年以后，可能減少至3000家以下。在這一過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商將被迫對自身的生存戰略做出調整，重新對企業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)模式、市場(chǎng)范圍、融資渠道和團隊規模等做出選擇。這一判斷對于投資者、銀行、購房者及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)在選擇開(kāi)發(fā)商作為合作伙伴或選購其產(chǎn)品時(shí)，應有重要的參考價(jià)值。

　　  4.住宅產(chǎn)業(yè)化將帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的革命。

　　  發(fā)達國家的住宅產(chǎn)業(yè)化水平多已超過(guò)70%，地震多發(fā)國家如日本，有些建筑產(chǎn)品已高達90%，一棟建筑可以在幾十個(gè)小時(shí)內裝配建成。而中國住宅產(chǎn)業(yè)化率不及30%，整體仍處于起步和試點(diǎn)階段。

　　  作為從業(yè)人士，我們必須認識到：1.住宅產(chǎn)業(yè)化將從根本上解決房屋的質(zhì)量問(wèn)題，將建筑的誤差從厘米縮小到毫米，最終杜絕“跑、冒、滴、漏”現象；2.房屋建造周期大為縮短，從而使投資周期相應地縮短，以生產(chǎn)效率的提升促進(jìn)投資收益率的大幅提升。我們甚至可以說(shuō)，住宅產(chǎn)業(yè)化將會(huì )為我國房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)一場(chǎng)革命。

　　  5.擁抱互聯(lián)網(wǎng)。

　　  互聯(lián)網(wǎng)正在改變各個(gè)層面的傳統行業(yè)。隨著(zhù)大數據時(shí)代的到來(lái)，人們的思維方式，幾乎各個(gè)行業(yè)的商業(yè)模式、管理方式等商業(yè)生態(tài)系統逐步發(fā)生著(zhù)變化。

　　  開(kāi)發(fā)商未來(lái)將要學(xué)習如何運用互聯(lián)網(wǎng)的思維方式和技術(shù)手段，從客戶(hù)需求的角度規劃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。當客戶(hù)群體數以十萬(wàn)、百萬(wàn)計之后，如何從其購房的一次消費后，利用網(wǎng)絡(luò )化的社區服務(wù)平臺，不斷發(fā)現和挖掘其生活中的二次消費和持續消費的需求，從延伸服務(wù)中尋找新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，也是開(kāi)發(fā)商正在探尋的經(jīng)營(yíng)方向。

　　  6.創(chuàng )新房地產(chǎn)金融將層出不窮。

　　  在未來(lái)15~20年，中國房地產(chǎn)金融系統將不斷健全和完善，與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相配套的REITs(房地產(chǎn)信托基金)呼之欲出�？梢韵嘈�，在行業(yè)不斷細分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區銀行離我們不再遙遠。圍繞客戶(hù)資源整合和服務(wù)模式創(chuàng )新的金融產(chǎn)品也將層出不窮，一個(gè)房地產(chǎn)金融蓬勃發(fā)展的新局面已經(jīng)到來(lái)。

　　  結束語(yǔ)

　　  房地產(chǎn)業(yè)是中國的新興產(chǎn)業(yè)，過(guò)去20多年的發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)不斷起伏的過(guò)程。我寫(xiě)此文的目的，是想通過(guò)對這一過(guò)程的回顧和總結，理出其發(fā)展軌道大的脈絡(luò )，對其發(fā)展的規律性和特殊性的觀(guān)察和思考予以整理，從而幫助讀者對這一產(chǎn)業(yè)有一個(gè)概括的了解。必須告訴大家的是，由于本人經(jīng)濟學(xué)理論功底淺薄，掌握的數據既不準確也不系統，加之分析和判斷能力所限，文章的觀(guān)點(diǎn)難免片面甚至偏頗；同時(shí)，這篇文章對于投資者的投資導向、購房者的消費導向、從業(yè)者的職業(yè)導向等并無(wú)實(shí)用性參考價(jià)值；于開(kāi)發(fā)商而言，對土地的投資規劃、樓盤(pán)的銷(xiāo)售方案與融資方案等，本文并無(wú)開(kāi)出具體的藥方。唯望此文能夠為各位了解我國房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現在和未來(lái)提供些許幫助。如蒙獲益，此愿足矣。房地產(chǎn)“牛市”伴隨著(zhù)行業(yè)粗放式發(fā)展階段的結束，也將一去不復返了；在今后的日子里，城市的興或衰、房?jì)r(jià)的升或降、開(kāi)發(fā)商的壯大或消亡、樓盤(pán)銷(xiāo)售的熱或冷等，不應再一概而論。一個(gè)細分的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，這是規律推動(dòng)的結果。信息化、工業(yè)化、農業(yè)現代化和新型城鎮化所產(chǎn)生的巨大動(dòng)力，使得我國房地產(chǎn)業(yè)穩定增長(cháng)的“基本面”沒(méi)有發(fā)生根本性改變，行業(yè)的基本屬性和特征作為規律性的基礎因素，決定著(zhù)我國房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)15~20年仍會(huì )保持穩定增長(cháng)的態(tài)勢。中國房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入一個(gè)微妙的博弈階段，一方面是中央靜觀(guān)其變，一方面地產(chǎn)政府躍躍欲試；一方面消費者持幣觀(guān)望，一方面開(kāi)發(fā)商迫不及待。這種博弈交錯之下，人們對房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)也產(chǎn)生了疑慮，多種推測和議論也莫衷一是，更加重了消費者及從業(yè)人士對行業(yè)未來(lái)的擔憂(yōu)。